정부는 최근 서울의 아파트값이 폭등하자 종합부동산세법과 부동산거래신고법 등 11개 법안이 국회에서 통과돼 시행을 앞두고 있다.
정부는 또 서울 근교와 경기도 과천청사 일대 유휴부지에 고층아파트 건설을 통해 주택 공급을 늘려 부동산 문제를 완화하려 하고 있다. 서민층의 서울 아파트 마련 꿈이 실현 가능해질지, 그 방법을 찾아보기 위해 마스터경매학원(수원 소재) 안수현 원장을 만나봤다.

상승가치, 입지 분석 등
고차원적 지식․정보 필요한
부동산 경매에 관심 갖자

부동산 투자로 노후안정 기대
“서울의 아파트를 구입하려면 자금 마련에 앞서 아파트 구입 자격인 분양권 획득 등을 시작으로 부동산 공부가 선행돼야 합니다. 서울의 괜찮은 아파트 가격은 15억~30억 원을 호가하니 서민들은 웬만한 목돈이 있지 않고서는 구입할 엄두를 낼 수 없어요. 이에 대출 받기, 대출원금과 이자 갚기, 재테크와 세입자 관리 요령에 대한 공부를 해야 합니다. 그리고 아파트 구입부터 양도에 이르는 절세방법에 대한 면밀한 이해가 있어야 합니다.

또한 부동산의 현재 가치보다 미래 상승가치, 매입물건의 입지 분석 등 다양하고 고차원적인 지식과 정보가 요구됩니다. 100세 시대를 맞아 요즘 우리 학원에 부동산 투자로 안정적인 노후를 맞으려고 기업 직원이나 공무원, 주부들 다수가 등록해 부동산 경매에 대한 공부를 하고 있습니다. 특히 11년 전 학원 개원 시부터 지금까지 공부하고 있는 수강생이 있는데, 이들은 그간 축적한 지식과 정보로 밝힐 순 없지만 상당한 재산을 모으기도 했습니다.”
일반거래보다 물건을 싸게 구입할 수 있는 경매에 대해 알아봤다.

경매로 싸게 살 수 있지만
유치권, 지분등기 잘 살펴야
“경매는 자본주의국가에서 부동산을 담보로 해서 생긴 채권, 채무관계를 국가가 개입해 법적으로 해결해주는 제도입니다. 채권이나 채무가 세금이면 공매가 되는 겁니다. 경매에서 빚과 관련된 법적인 문제를 잘 해결하게 되면 일반거래보다 싸게 사게 됩니다.”
경매과정에서 제기되는 첫 번째 법적하자 해결과제는 유치권이다. 경매 대상의 부동산에 공사를 했는데 공사비를 갚지 않아 발생한 빚은 유치권으로 봐야 한다. 요즘 유치권과 관련한 경매부동산이 많이 나오는데, 유치권이 진짜인지 가짜인지를 꼼꼼히 살핀 후 구입하면 의외로 싼값으로 부동산을 살 수 있다.

두 번째는 지분경매다. 요즘은 부부가 땅이나 아파트, 빌딩 등을 공동명의로 등기하는 사례가 많다. 그리고 부모로부터 땅과 건물을 유산으로 받아 다수의 자녀가 공동명의로 상속받는 경우도 많다고 안 원장은 말한다.
“공동명의자 중 한 사람이 자신의 지분을 경매로 내놓는 경우가 있는데, 이때 한 사람의 지분경매 물건만 사지 말고 나머지 지분을 매수할 수 있는지 합의를 하고 난 뒤에 사는 것이 안전합니다. 땅 위에 무허가건물에 건물주가 따로 있을 경우에도 역시 건물주와 합의 후 함께 살 수 있는지를 확인하고 사야 하고요.”

남의 건물에 전세나 월세로 입주할 때는 해당 건물의 등기부등본을 열람해 채권담보가 없는 깨끗한 건물인지를 확인한 후 계약해야 한다고 안 원장은 조언했다. 그리고 입주 후에는 지체 없이 입주지 행정복지센터에 전입신고를 해야 대항권을 갖게 된다고.
대항권이란 세입자가 계약된 기간까지 그 임차보증금을 전부 보호받는 권리를 말하는데, 채권담보가 없었던 깨끗한 입주건물이라도 불시에 경매에 부쳐질 수 있으니 세입자는 비용부담이 있더라도 임차보증금을 되찾을 수 있는 보증보험에 가입해야 한다며 안 원장은 그 사례를 들었다.

세입자의 안전장치 ‘전세보증보험’
“2013년 경기도 화성에 동탄1단지 아파트가 들어섰습니다. 108.9㎡(33평) 아파트를 3억 원에 매입한 건물주는 2억5천만 원의 전세보증금을 받고 세입자를 들였습니다. 3년 뒤인 2016년 동탄2지구에 새롭게 아파트단지가 조성되자 좋은 아파트에 살고 싶다며 많은 전세가구가 2지구로 몰려갔습니다. 이러다보니 3억 원을 주고 산 1지구의 아파트 가격이 5천만~8천만 원 정도 떨어지고 말았습니다. 아파트 주인은 세입자에게 내줄 돈이 없어 경매에 내놓았고 2억5천만 원에 팔렸는데, 법원경매 비용 2천만 원을 제하고 나니 수중에 2억3천만 원밖에 들어오지 않았습니다. 결국 세입자는 2천만 원을 받지 못하게 되고 만 것이죠. 그렇기게 세입자는 입주건물에 채권담보가 없을지라도 반드시 전세보증보험을 들어놓아야 합니다.”

안수현 원장은 부동산 경매 진행에 대해 설명했다.
경매물건을 법원이 접수해 최초 경매가격인 감정가격을 설정하게 된다. 그리고 경매장에  내놓기까지 6개월의 준비기간을 갖게 된다. 따라서 경매물건을 입찰할 땐 6개월 전 가격이기에 시세변동을 잘 보고 응찰해야 한다고.

경매가격이 높으면 낙찰이 안 돼 법원은 감정가를 20~30% 내려 다시 내놓게 되는데, 2차 경매에서 금액을 제일 가장 높게 제시한 사람이 경매물건을 매입해 새 주인이 된다. 시세보다 낮게, 다른 경쟁자보다는 높게 사는 통계적인 수치로 낙찰가가 형성된다는 것이다.
“경매도 일반거래와 같이 마찬가지로 미래가치가 보이는 지역의 부동산을 중점적으로 찾아 응찰해야 합니다. 최근 수원의 경매투자자들은 평택의 미군기지 이전 지역과 청주의 방사능 광속기 설치 지역을 투자호재로 삼아 적기에 제대로 투자한 사람들은 많은 이득을 봤습니다. 반면에 적중하지 못한 사람은 손실을 입었죠.”

분양자격 없어도 특별분양의 기회가...
끝으로 안수현 원장은 서민층이 수도권에 진입해 고소득층이 되려면 부동산에 많은 관심과 공부가 있어야 한다며 다음과 같은 메시지를 남겼다.
“경매는 소액투자에다가 대출 지원이 큽니다. 경매 공부부터 시작해 수강생끼리 경매 성공경험을 공유하다보면 수도권 진입의 희망을 보게 될 겁니다. 아파트를 분양받을 자격이 없다고 포기하지 마세요. 상이군경인 부친을 모신다면 특별분양의 혜택을 얻을 수 있습니다. 자녀가 많아도 특별분양을 받을 수 있고요. 회사에 재직하고 있는 사람은 근로자특별분양의 혜택도 있습니다.

주변의 재건축 아파트는 분양 초기에 가격이 크게 오르지 않은 상태이므로 사두면 저축 못지 않는 가격상승의 기회를 얻습니다. 경매투자는 꾸준한 관심과 유튜브 등을 통한 사전공부가 매우 중요합니다. 그리고 최근 급변하는 정부의 대출, 세금, 다주택자 등 규제에 대한 부동산정책을 잘 살펴 대응해야 합니다.”