Q. 저는 1990.4.23. 농지를 취득해 직접 경작하다가 지금 해당 농지를 매도하고자 합니다. 최근 해당 농지가 2017.12.28. 주거지역으로 편입되는 한편 2018.6.21. 환지예정지로 지정됐는데, 주거지역으로 편입된 날의 기준시가로 계산한 양도소득세보다 환지예정지로 지정된 날의 기준시가로 계산한 양도소득세가 적은 경우 환지예정지 지정일의 기준시가로 계산한 양도소득세를 납부할 수 있는지요.

A. 농지를 취득한 자가 농지소재지에 거주하면서 8년이상 직접 경작한 토지를 양도한 경우에는 토지의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 감면하고 있습니다(조세특례제한법 제69조).

다만, 이러한 양도소득세를 감면받기 위해서는 ▲8년이상 직접 경작하고 ▲양도시점에 농지에 해당하며 ▲농지소재 시군구 또는 연접지역 시군구 내지 해당 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내의 지역에 거주하고 있어야 합니다.

그리고 해당토지가 주거지역 등으로 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역으로 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세를 면제하도록 하고 있습니다.

사안과 같이 주거지역으로 편입된 후 환지예정지 지정을 받아 양도소득세의 감면액이 달라질 경우 감면을 받을 기간이 취득일부터 주거지역에 편입된 날까지인지, 환지예정지 지정을 받은 날까지인지가 문제될 수 있습니다.

농지가 주거지역에 편입되거나 환지예정지로 지정될 경우에는 개발이익이 발생하기 시작해 경제적인 가치면에서 사실상 농지 외의 토지와 다를 바 없으므로 주거지역 등 편입과 환지예정지 지정 중 어느 하나의 요건만 충족되면 양도소득세 면제범위가 제한되고, 주거지역 등에 편입된 날과 환지예정지 지정을 받은 날 중 빠른 날을 기준으로 적용됩니다(대법원 판례).

따라서 주거지역 편입이 환지예정지 지정보다 먼저 됐다면 주거지역 편입일을 기준으로 양도소득세를 감면받게 되고, 주거지역 편입일을 기준으로 양도소득세를 납부하셔야 합니다.