100세 장수시대에 많은 사람들은 월세가 나오는 ‘수익형 부동산’을 보유하고, 은퇴 후 안정적인 생활을 누리는 위한 꿈을 갖고 있다.
 ‘수익형 부동산’을 마련하면 노후생활을 보장받을 수 있고, 자녀에게 물려줄 수 있기에 ‘수익형 부동산’을 갖기 위한 면밀한 준비와 방법을 찾아야 한다. 오랫동안 건축부지 마련에서 시공을 거쳐 분양, 임대에 이르기까지 ‘수익형 부동산’ 개발과 투자사업을 해오고 있는 주식회사 인더바인 조건희 대표를 만나 수익형 부동산 투자에 대한 실전요령을 들어봤다.
 

저금리․저성장시대
부동산 임대소득으로 
평생 월급 확보해야

부동산 투자 분석·시공·임대 등 
투자 자문회사 대표로 오래 활동
“오랫동안 부동산 투자와 관련된 법률 검토와 투자분석 기획자로 활동하고 있습니다. 건물 시공용 부지 선정과 기획은 물론 시공까지 하고 있습니다. 또 완공된 건물에 대한 분양과 임대사업에 이르기까지 부동산 임대 수입을 얻기 위한 투자지원사업을 맡아하는 ‘인더바인’이라는 회사를 운영하고 이 같은 활동 경험을 주제로 방송출연과 강연도 하고 있습니다. 그리고 부동산 투자와 관련해 많은 책을 냈는데, 지난 7월 초 임대수입 창출 투자방법을 총정리한‘돈이 되는 수익형 부동산’이라는 책을 냈습니다. 이 책 내용을 중심으로 얘기를 해보겠습니다.”

조 대표는 먼저 월세가 나오는 수익형 부동산 투자 상품에는 오피스텔, 다세대주택, 원룸, 상가, 상가주택, 게스트하우스, 분양형 호텔 등 다양한 형태가 있는데, 투자자 자신의 상황과 자금력에 맞춰 다양한 투자를 할 수 있다고 말한다. 

“수익형 부동산에 투자하기 위해서는 우선 종자돈이 필요합니다. 여윳돈만으로는 종자돈이 되기 어렵습니다. 그래서 수익형 부동산에 투자하려면 무엇보다 먼저 종자돈부터 마련해야 합니다.”
 

부동산투자 첫째는 종자돈 마련
주택연금보다 아파트 처분해 월세소득 건물 짓는 게 유리
은퇴를 앞둔 사람들은 수입이 없는 집을 처분해 종자돈으로 써야 한다며 그 성공사례를 소개했다. 

“2010년께의 일입니다. 은퇴를 앞두고 수도권에 42평의 아파트를 가진 사람으로부터 퇴임 후 안정 적인 월세 고정수입을 안겨줄 집을 지어달라는 제의를 받았어요. 먼저 아파트를 은행에 담보로 맡기고 토지 구입비 8억8천만 원을 대출받아 역세권 시세보다 저렴한 땅 224㎡(67.6평)을 샀습니다. 시공을 앞두고 아파트가 팔렸는데, 아파트 구입자가 은행빚 8억8천만 원을 떠앉고 잔금 6억6천만 원을 손에 쥘 수 있었습니다. 주택 최상층에 주인세대가 쓸 주거 공간을 짓고 나머지는 원룸 주택을 지었지요. 시공 7년이 지난 지금 해당 지역의 지가는 약 30%이상 상승했으며, 은행금리가 낮아지면서 월세가 올라 월세만 600만 원을 받고 있다고 합니다. 아파트를 처분하지 않고 적은 주택연금만 받고 살았다면 끝내는 아파트를 은행에 내줄 상황이었겠지요. 생각을 조금 바꿔 원룸주택 시공으로 살면서는 고정적인 월세 수입이 가능하고 나중에는 자녀에게 물려줄 재산을 마련한 것은 행운이지요.”
 

소규모 투자로 종자돈 늘려 수익형빌딩으로 뻥튀기
이어 조 대표는 퇴직한 대기업 임원이 적은 돈으로 공격적인 투자를 해 수익형 부동산을 일궈낸 투자 성공사례를 또 소개했다.

2007년 이 대기업 임원은 기존의 건물을 건축업자에게 수억 원의 이득을 남겨줄 필요가 없다고 판단하고, 조 대표의 힘을 빌려 경쟁력이 있는 집을 신축하기로 했다. 첫 번째 건물은 충분한 차익을 남기고 팔았다. 두 번째 프로젝트도 차액을 남기고 처분했다. 

자본이 늘어 여유자금이 생겼다. 이 돈으로 세 번째 집을 지었다. 건축주와 조 대표는 역세권 부지를 매입했다. 이 땅은 임대수요가 풍부했고 사무실 임대도 기대되는 매우 좋은 위치였다. 면적은 133.9㎡(40.5평)으로 작은 편이었지만 준주거지역으로 높은 용적률을 적용받는 좁은 부지였다. 

이 땅에‘도시형 생활주택’과‘근린생활시설’을 혼합한 주상복합 개념의 건물을 지었다. 1층의 일부와 2층을 근린생활시설로 해 1층은 커피전문점, 2층은 사무실로 임대됐다. 3~6층은 도시형 생활주택 원룸형으로 지었다. 3~6층 한 층에 두 세대씩 각각 23.08㎡(6.9평형), 24.73㎡(7.48평형)에 주방과 거실이 분리된 큰 방을 지었다. 토지매입비 6억5천만 원, 취득세 3천만 원 건축비 4억5천만 원 등 총 투자비가 11억3천만 원이었는데, 저금리시대 9.65% 고수익률로 월 820만 원의 월세 수입을 거둘 수 있어서 부부는 해외여행을 하며 즐거운 삶을 누리고 있다고 했다.
 

2000년대 중반 재개발 호황으로 빌라 지어 돈 번 사람 많아
조 대표는 이런 얘기도 했다. 

“2002~2006년 재개발이 호황이었을 때 15평대의 방2, 거실, 주방이 있는 다세대 주택인 빌라 시공이 많았습니다. 이때는 2억 원대의 빌라 전세세입자가 풍부했고, 전세가 1억2천만 원, 은행대출 1억7천만 원에 3천만~8천만 원의 종자돈으로 빌라를 지을 수 있었습니다. 이 빌라로 큰돈을 들이지 않고도 입지가 좋은 터를 마련해 공격적인 투자로 돈을 벌 수 있었죠.”

그러나 조 대표는 전세입주자를 구하지 못하면 투자 손실을 입을 수 있으니 이러한 투자를 하려면 심사숙고해야 한다고 조언했다. 그리고 부동산 매입자는 대부분이 돈이 모자라 전세와 은행대출이 낀 집을 찾는 사람이 많기 때문에 돈을 갚을 능력을 가진 건축주는 적절한 대출을 갖는 것이 오히려 좋을 수가 있다고 강조했다. 
 

산업단지건물 공급물량 과다 시 공실 증가 우려
잘 살펴 투자해야
산업단지와 대학 등이 들어서는 지역은 주변에 인프라가 없고 베드타운이 먼 경우, 초기 임대가 수월하다. 그러나 공급물량이 넘치게 되면 빈방이 생기므로 이 점에 유의해 투자해야 한다고 조 대표는 말했다. 특히 원거리 투자자일 경우, 관리가 힘들기 때문에 절대 투자를 해서는 안 된다고.

“농업인들이 서울에 투자하려고 한다면 TV나 신문을 너무 믿지 말고 투자 물건과 목적을 잘 가려 사야 합니다. 전철 통근시간이 30분~1시간이고, 공급과 수요가 잘 형성되는 지역을 찾아 투자해야 하죠.”

조 대표는 저금리, 저성장시대에 임대소득으로 평생 월급을 확보해야 한다고 재차 강조한다. 수익형 부동산 마련은 은퇴 후 또는 직장이 없어도 안정적인 수입을 보장받을 수 있기에 전문가와의 면밀한 상담과 투자분석을 거쳐 좋은 부동산을 마련해야 된다고 조언했다.